114/08/20 玉荷大樓住戶冷氣排水管疏通作業

一、 案件基本資料

• 服務日期： 民國114年8月20日

• 服務地點： 玉荷大樓住戶室內

• 服務申請： 住戶報修，反映室內冷氣機運作時，室內機出現滴水現象，影響地板及生活品質。

• 服務結果： 已完成。冷氣排水功能恢復正常，滴水問題已排除。
   

二、 案件背景與問題描述

玉荷大樓管委會接獲住戶緊急通報，表示家中開啟冷氣一段時間後，發現室內機下方有水滴落，
不僅造成地板積水，恐損壞木質裝潢，也存在滑倒的安全隱患。
由於此問題屬於住戶專有部分的設備維護，管委會依據住戶手冊，
立即協助聯絡特約的空調專業廠商前往處理。

本次服務的核心目的為：

1. 準確診斷： 判斷冷氣滴水是源自排水管堵塞、安裝不當、還是熱交換器等其他問題。

2. 高效解決： 針對問題根源進行快速且有效的維修，盡快恢復住戶正常生活。

3. 預防建議： 提供住戶後續保養建議，避免問題再次發生。
    

三、 服務過程與診斷

專業師傅抵達現場後，依標準作業程序進行勘查與診斷：

1. 現場勘查： 確認室內機下方有明顯水漬，冷氣運轉約15分鐘後開始出現滴水。

2. 初步判斷： 首先排除冷媒不足（因冷氣仍具製冷效果）與安裝傾斜角度問題（經水平儀檢測確認無誤）。問題高度集中於排水管路不暢通。

3. 關鍵測試： 將少量清水緩緩倒入室內機的排水托盤，發現水流無法順利從排水管排出，反而從托盤邊緣溢出，確診為排水管堵塞。

4. 管線檢查： 追溯排水管路，發現管線穿過牆壁後，接入大樓預留的公共排水立管。堵塞點很可能發生在住戶室內的排水管段或接入公共立管的接口處。
    

四、 問題分析與處理方法

問題分析：
冷氣排水管堵塞是夏季常見問題，主要成因如下：

• 內部黴菌與藻類滋生： 冷氣排水管內長期陰暗潮濕，容易滋生黏滑的生物膜，逐漸積累導致管徑縮小甚至完全堵塞。

• 灰塵污垢堆積： 空氣中的灰塵與冷氣排出的冷凝水混合，形成淤泥。

• 異物侵入： 偶有昆蟲或小生物在管內築巢。
   

處理方法：
師傅採用業界標準的 「高壓氣動通管法」 進行作業：

1. 安全防護： 於室內機下方鋪設防水布，防止污水濺出造成二次污染。

2. 分離管線： 將室內機段的排水管與牆內預埋管暫時分離。

3. 高壓清潔： 使用專用高壓噴槍，從室內機端向排水管內注入高壓氣體，利用瞬間的強大壓力，將管內積存的黏稠生物膜與污垢徹底沖碎、推出。

4. 管線沖洗： 從室內機端倒入清水，確認排水已恢復順暢，水流可快速且大量地排入公共排水立管。

5. 復原與測試： 重新接好所有管線，再次啟動冷機運行超過30分鐘，持續觀察確認滴水問題已完全解決。
    

五、 服務成果與後續建議

本次服務成功解決住戶的緊急問題。處理完成後，師傅向住戶進行了簡單的衛教說明：

• 服務成果：

  • 冷氣排水功能恢復正常，無任何滴水現象。

  • 作業過程迅速、專業，未對住戶室內環境造成汙染或損壞。

• 給住戶的保養建議（預防勝於治療）：

  1. 定期運轉： 即使天氣不熱，也建議每週讓冷氣送風模式運行一段時間，保持管內乾燥，抑制黴菌生長。

  2. 簡單清潔： 可在冷氣季開始前，自行將少量稀釋的漂白水（或市售冷氣清潔劑）倒入排水管，靜置半小時後再以大量清水沖洗，可有效殺菌除垢。

  3. 專業保養： 建議每1-2年請專業人員進行徹底的冷氣清洗與保養，包括清理熱交換器與檢查排水系統，以維持最佳效能與使用壽命。
      

六、 結論

「1140820玉荷大樓住戶冷氣通管」案例，展現了社區管理系統對住戶個別需求的迅速回應與有效處理。
透過專業的診斷與技術，迅速解決了影響日常生活的問題，並提供了實用的保養知識，體現了物業管理「以人為本」的服務精神。
此類成功的個案服務，不僅提升了單一住戶的滿意度，更是維護社區整體居住品質的重要環節。